Quels actifs peut-on tokeniser ?

Fondamentalement, la tokenisation consiste à créer une représentation numérique d'un droit de propriété ou d'usage sur une blockchain. Théoriquement, tout actif possédant une valeur peut être tokenisé. Cependant, pour qu'une tokenisation soit pertinente économiquement, l'actif doit généralement répondre à l'un de ces critères : être illiquide, difficilement divisible, ou soumis à des processus de transaction lourds et coûteux.

Nous classons ces actifs en deux grandes catégories, souvent regroupées sous l'acronyme RWA (Real World Assets) :

• Les actifs tangibles : Immobilier, matières premières, art, objets de collection.
• Les actifs intangibles (financiers) : Actions, obligations, dettes, crédits carbone, propriété intellectuelle.

Attention réglementaire : Selon leur nature, ces tokens ne tombentors pas sous la même juridiction. Un actif tokenisé donnant droit à des dividendes sera qualifié d'instrument financier (Directive MiFID II), tandis qu'un token donnant accès à un service relèvera davantage du règlement MiCA ou du code de la consommation.

Immobilier tokenisé

L'immobilier est souvent cité comme le "Graal" de la tokenisation, représentant le plus grand marché d'actifs au monde (évalué à plusieurs centaines de milliers de milliards de dollars), mais aussi l'un des plus illiquides.

Fonctionnement

Contrairement à une idée reçue, l'investisseur n'achète que rarement une "brique" en direct. Juridiquement, le modèle le plus robuste implique l'interposition d'une société (SPV - Special Purpose Vehicle, type SCI ou SAS en France).

1. Un bien immobilier est acquis par une société dédiée.
2. Les parts sociales de cette société sont divisées et représentées par des tokens sur la blockchain.
3. Le détenteur du token possède une fraction de la société, et donc un droit sur les revenus locatifs et la plus-value de cession.

Cas d’usage

• Fractionnement et accessibilité : Permettre l'investissement immobilier dès 50€ ou 100€, démocratisant l'accès à des biens de prestige ou commerciaux.
• Optimisation des transactions : Réduire (théoriquement) les délais administratifs lors de la revente des parts sur un marché secondaire.
• Diversification géographique : Faciliter l'investissement transfrontalier sans les lourdeurs bureaucratiques habituelles.

Limites

Malgré l'engouement, plusieurs freins subsistent :

• La prime de liquidité incertaine : Ce n'est pas parce qu'un immeuble est tokenisé qu'il y a plus d'acheteurs. Si le marché est atone, le token ne se vendra pas.
• Gouvernance complexe : Comment gérer des travaux urgents avec 5000 copropriétaires tokenisés éparpillés dans le monde ? Les mécanismes de vote (DAO) doivent être strictement encadrés par le pacte d'associés.
• Cadre juridique local : La tokenisation ne supprime pas le cadastre ni le notaire pour l'acte initial d'achat du bien physique. La "couche" blockchain s'ajoute à la couche légale existante.

Actifs financiers tokenisés

C'est le segment où l'adoption institutionnelle est la plus forte. On parle ici de Security Tokens. La blockchain sert d'infrastructure de règlement-livraison pour moderniser les marchés de capitaux.
Selon l'AMF et la directive MiFID II, ces jetons sont soumis aux mêmes règles que les instruments financiers traditionnels (prospectus, KYC, lutte contre le blanchiment).

Obligations (Bonds)

De grandes institutions (Banque Européenne d'Investissement, Société Générale FORGE) ont déjà émis des obligations sur blockchain publique (Ethereum) ou privée.
Avantage : L'émission, le transfert et le paiement des coupons (intérêts) peuvent être automatisés via des Smart Contracts, réduisant le besoin d'intermédiaires de back-office.

Actions cotées et non cotées (Private Equity)

• Non coté (Private Equity) : C'est le cas d'usage roi. Les titres de sociétés non cotées sont historiquement gérés sur des tableaux Excel ou des registres papier, rendant les cessions très lentes. La tokenisation permet de tenir un registre des mouvements de titres (RMT) sur blockchain (autorisé en France par l'ordonnance "Blockchain" de 2017 pour les titres non cotés).
• Actions cotées : La tokenisation permettrait un fonctionnement des bourses 24/7 avec un règlement instantané (T+0), éliminant le risque de contrepartie inhérent au délai habituel de T+2 jours.

Dette privée

La finance décentralisée (DeFi) permet désormais à des entreprises du monde réel d'emprunter des liquidités (souvent en stablecoins) auprès de pools d'investisseurs crypto. Des protocoles comme Centrifuge ou Maple Finance structurent ces prêts, offrant aux investisseurs Web3 des rendements décorrélés de la volatilité des cryptomonnaies.

Autres Real World Assets

Au-delà de la finance et de la pierre, la tokenisation s'étend à des actifs de valeur ou utilitaires.

Matières premières et métaux précieux

L'or est l'un des actifs les plus tokenisés (ex: PAX Gold, Tether Gold). Le principe est simple : 1 token = 1 once d'or physique stockée dans un coffre sécurisé et audité. Cela permet de transférer de l'or numériquement aussi facilement qu'un email, sans gérer le stockage physique.

Propriété Intellectuelle et Crédits Carbone

• Royalties musicaux : Les artistes peuvent vendre une partie de leurs futurs droits d'auteur sous forme de tokens, permettant aux fans d'investir dans leur succès.
• Crédits Carbone : La tokenisation vise à apporter de la transparence à un marché volontaire du carbone souvent opaque, en évitant le "double comptage" des crédits grâce à l'unicité des tokens (NFTs).

Le point de vigilance de l'expert :
Dans tous les cas de figure "RWA", le lien entre le token (numérique) et l'actif (réel) repose sur un tiers de confiance (auditeur, conservateur, émetteur). Si l'entreprise qui garde l'or fait faillite ou ment sur ses stocks, le token ne vaut rien. Contrairement au Bitcoin qui est "trustless" (sans confiance requise), les RWA réintroduisent un risque de contrepartie centralisé.