Propriété directe, droits financiers et réalité juridique en France
La promesse la plus répandue de la tokenisation immobilière est simple et séduisante :
« Grâce à la blockchain, il est possible de fractionner un bien immobilier et d’en acheter une petite part. »
En France, cette affirmation est juridiquement fausse dans la majorité des cas.
Cet article a pour objectif de répondre clairement à la question :
👉 peut-on réellement fractionner un bien immobilier avec des tokens ?
👉 et si non, que représente réellement un token immobilier ?
1. La confusion centrale : fractionner un bien ou fractionner des droits ?
Le mot fractionnement est au cœur de la confusion.
Fractionner un bien immobilier
Fractionner juridiquement un bien immobilier signifie :
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créer des lots distincts
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enregistrés au cadastre
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avec des propriétaires identifiés
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via un acte notarié
👉 La blockchain ne permet pas cela.
Fractionner des droits financiers
En revanche, il est possible de fractionner :
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des droits économiques
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des flux financiers
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une exposition à la valeur d’un bien
👉 C’est cela que permet la tokenisation.
2. Ce que permet réellement la tokenisation immobilière
Dans un schéma classique :
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Le bien immobilier est détenu par une société (SPV, holding, foncière)
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Cette société émet des tokens
-
Les tokens représentent :
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un droit à une partie des revenus
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un droit à une valeur future
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parfois un droit de vote
-
👉 Le token ne donne pas un droit de propriété directe sur l’immeuble
👉 Il donne un droit financier indirect
3. Propriété immobilière : un monopole du droit notarial
En France :
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la propriété immobilière est constatée par acte notarié
-
publiée au service de publicité foncière
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régie par le Code civil
Aucun token, NFT ou smart contract ne peut se substituer à ces mécanismes.
Même si un projet affirme :
« Chaque token représente 1 m² »
👉 Cette affirmation n’a aucune valeur juridique.
4. Ce que le token représente juridiquement
Un token immobilier peut représenter :
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une action
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une obligation
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une part de fonds
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un titre de créance
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un droit contractuel
Dans tous les cas :
👉 le token est un instrument financier ou assimilé
C’est pour cette raison que la majorité des projets relèvent :
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de MiFID II
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du droit des marchés financiers
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de la supervision AMF
5. Pourquoi le discours marketing est trompeur
Le discours du « fractionnement immobilier » est souvent utilisé pour :
-
simplifier la compréhension
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séduire des investisseurs non avertis
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masquer la complexité juridique
Mais il crée des risques majeurs :
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incompréhension des droits réels
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litiges en cas de conflit
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sanctions pour communication trompeuse
En France, la communication financière est strictement encadrée.
6. Fractionnement économique ≠ copropriété
Il est important de distinguer :
-
copropriété : droit réel sur un lot immobilier
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fractionnement économique : droit financier sur une structure
Un investisseur tokenisé :
-
n’est pas copropriétaire
-
ne peut pas occuper le bien
-
ne peut pas vendre « sa part » du bien mais peut céder ses tokens selon les règles prévues
7. Pourquoi cette distinction est essentielle pour l’investisseur
Comprendre cette différence permet de :
-
évaluer correctement le risque
-
comprendre la liquidité réelle
-
éviter les attentes irréalistes
-
comparer avec SCPI ou fonds immobiliers
👉 Un token immobilier est plus proche d’un titre financier que d’un acte de propriété.
Conclusion
Non, on ne fractionne pas juridiquement un bien immobilier avec des tokens en France.
Ce que permet la tokenisation, c’est :
-
le fractionnement de droits financiers
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une meilleure traçabilité
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une automatisation des flux
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une potentielle amélioration de la liquidité
Mais jamais une propriété immobilière directe.
🎯 À retenir
👉 La tokenisation immobilière n’est pas une copropriété numérique
👉 C’est une structuration financière utilisant la blockchain comme support
📩 Vous portez un projet de tokenisation immobilière ?
Si votre discours repose sur :
-
« achat de m² »
-
« propriété sur la blockchain »
-
« immobilier sans notaire »
👉 Votre projet est juridiquement à risque.
🔍 Demandez un diagnostic réglementaire avant toute communication publique.